都内マンション相場2026年最新！23区・都心6区・多摩の価格下落と購入タイミングを徹底解剖

2026年の都内マンション相場に、これまでとは異なる変化が表れています。東京カンテイが2026年10月22日に公表した9月の中古マンション価格によると、70㎡換算価格は東京23区で1億2,629万円、都心6区では1億7,786万円。いずれも前月を下回り、都心6区は5カ月連続、東京23区は4カ月連続の下落となりました。

一方、首都圏全体の価格は上昇を維持しており、東京都内でもエリアによって動きが異なります。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の成約データを見ると、取引件数の減少や中古マンションの在庫増加も進んでいます。単純に「東京のマンション価格が下がり始めた」と判断するには、もう少し細かな分析が必要です。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 23区・都心の価格：2026年9月の70㎡換算価格は23区1億2,629万円、都心6区1億7,786万円。
• 市場の変化：都心部では価格下落が続き、成約件数の減少と売り出し在庫の増加も目立つ。
• 購入判断：23区・多摩・駅別の価格差を見極め、住宅ローン金利と実際の成約価格を基準に検討することが重要。

【2026年9月の都内マンション相場】上昇一辺倒から本当に変化したのか？

結論からいえば、都内マンション市場は上昇一辺倒の局面から、エリアによって価格調整が進む局面へ移りつつあります。ただし、東京都内のすべての物件が値下がりしているわけではありません。

東京カンテイの70㎡換算価格が示す変化

東京カンテイの2026年9月調査では、東京23区の中古マンション70㎡換算価格が前月比0.4％下落し、1億2,629万円となりました。7月の1億2,724万円、8月の1億2,677万円から続く下落です。

都心6区ではさらに調整が進んでいます。9月の価格は前月比1.6％減の1億7,786万円。5カ月連続のマイナスとなり、下落率も前月から拡大しました。

注目したいのは、今回の変化が単なる一時的な価格変動にとどまらない点です。東京カンテイは、価格動向の先行指標となる流通戸数、価格改定シェア、値下げ率がいずれもネガティブな方向に振れていると分析しています。

つまり、売り出し物件が増え、希望価格の見直しが進み、売り手側が価格を調整する場面が増えているということです。

ただし、前年同月と比べると依然として高水準

ここで見落としてはいけないのが、前月比と前年同月比の違いです。

東京23区の70㎡換算価格は、2026年9月に前年同月比25.5％高い水準でした。都心6区も同21.6％上昇しています。

月ごとの下落が続いている一方、1年前と比べれば依然として大幅な高値圏です。数カ月の下落だけを見て、マンション価格が過去の水準まで戻ったと考えるのは早計です。

また、東京カンテイの70㎡換算価格は、登録された中古マンションの売り希望価格を集計し、70㎡に換算したものです。実際に売買が成立した価格ではありません。売主が希望する価格と、買主が実際に支払った価格は区別する必要があります。

この違いを踏まえると、2026年の市場は「高値圏を維持しながら、売り手の希望価格に調整が始まった段階」と捉えるのが適切です。

【23区・都心6区・多摩を徹底比較】地域別マンション相場の実態

都内マンション相場を考える際、23区という大きなくくりだけでは実態を把握できません。都心部、城南・城西、城北・城東、そして多摩エリアでは、価格水準も取引状況も異なります。

2026年9月の地域別価格データ

まず、東京カンテイの70㎡換算価格と、東日本レインズの成約価格を整理します。前者は売り希望価格、後者は実際の成約データであり、異なる指標として読み分けることが大切です。

出典：東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」（2026年10月22日公表）、東日本レインズの2026年9月度市場動向。価格改定率の対象期間と集計方法は各調査で異なります。

この比較で特に目を引くのは、都心6区と城南・城西エリアの違いです。都心6区が前月比1.6％下落した一方、城南・城西6区は0.7％上昇しました。

都心の高額物件から価格調整が進んでいるものの、すべての人気住宅地で同じ動きが起きているわけではありません。

都心6区は高価格帯ならではの調整局面

都心6区は千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区で構成されます。

都心6区の70㎡換算価格は1億7,786万円。住宅購入の実需だけでなく、資産保有や投資目的の需要も価格形成に影響しやすいエリアです。

価格が高くなるほど、住宅ローンの借入額や金利変動による負担も大きくなります。購入できる層が限られるため、金利上昇や購入意欲の変化が価格に反映されやすい側面があります。

城南・城西と城北・城東は一括りにできない

城南・城西6区は、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区です。9月の70㎡換算価格は1億963万円でした。

城北・城東11区は、これらのエリア以外の23区内の地域を指し、70㎡換算価格は8,543万円です。

同じ23区内でも、交通利便性、住宅地としての成熟度、商業施設、学校、再開発の状況などによって相場は変わります。

実際の成約単価を東日本レインズの地区別データで見ると、2026年9月は都心3区が231.17万円／㎡、城西が148.61万円／㎡、城南が127.71万円／㎡、城北が107.46万円／㎡、城東が102.75万円／㎡でした。

ただし、地区ごとの平均単価は築年数や専有面積、物件のグレードによっても変わります。区の平均価格だけで個別マンションの割安・割高を判断することはできません。

多摩エリアは23区より購入価格を抑えやすい

多摩エリアの中古マンションは、23区と比べて価格水準が大きく異なります。

東日本レインズによる2026年9月の多摩の成約価格は平均3,740万円。成約㎡単価は55.29万円で、前年同月比5.7％下落しました。

23区の成約価格7,405万円と比較すると、購入予算を抑えやすいことが分かります。

多摩エリアでは、立川、八王子、町田、調布、府中、国分寺など、駅ごとに住宅需要の性格が異なります。都心への通勤時間を優先するのか、駅前の生活利便性を重視するのか、住環境や専有面積を優先するのかによって、適切な候補地は変わります。

また、駅からの徒歩分数、築年数、管理状態による価格差も大きいため、沿線全体の平均よりも、同じ駅・同じ築年帯の成約事例を確認することが重要です。

【東日本レインズで検証】中古マンションの成約価格・在庫件数に表れた異変

売り出し価格の下落だけでは、市場の本当の変化は見えません。買主が実際に購入した価格、成約件数、在庫件数を合わせて見ることで、売買の勢いを判断できます。

首都圏の成約件数は前年同月比22.7％減

東日本レインズが2026年10月13日に公表した9月の月例マーケットウオッチによると、首都圏の中古マンション成約件数は3,457件でした。

前年同月の4,475件と比べて22.7％減少しています。

さらに、成約㎡単価は81.07万円で前年同月比4.8％下落。成約平均価格も5,111万円と、前年同月比4.5％のマイナスでした。

一方、売り出し中の在庫件数は50,450件。前年同月比15.1％増となり、5万件を超えています。

この数字から読み取れるのは、売りたい人が増える一方、買い手の動きが追いついていないという需給の変化です。

売り出し価格と成約価格の差に注意

中古マンション市場で重要なのが、売り出し価格と成約価格の違いです。

売主が8,000万円で売り出していても、その価格で買主が購入するとは限りません。交渉や価格改定を経て、最終的な成約価格が決まります。

2026年の市場では、売主の希望価格が高いまま残っている物件と、実際の成約価格との間に差が生じています。

したがって、ポータルサイトに掲載されている価格だけを見て「この地域の相場は8,000万円」と判断するのは危険です。

購入検討者は、同じマンションや近隣の類似物件について、直近の成約価格、㎡単価、築年数、階数、方角などを比較する必要があります。

23区と多摩では取引の落ち込み方も異なる

東日本レインズの地域別データでは、東京23区の成約件数は1,385件で前年同月比30.6％減。成約㎡単価は130.39万円で0.9％下落しました。

多摩の成約件数は314件で前年同月比28.0％減。成約㎡単価は55.29万円で5.7％下落しています。

23区では高価格帯の物件を中心に購入判断が慎重になっている一方、多摩でも価格調整が進んでいます。ただし、価格の下落率だけでなく、物件の在庫状況や成約件数も確認しなければ、地域ごとの市場環境は正確に比較できません。

また、成約件数は前年同月との比較が基本です。前月比だけで市場の回復や悪化を判断すると、季節的な取引変動を見誤る可能性があります。

【新築と中古を比較】東京23区のマンション価格はなぜ高いのか

中古マンションの価格調整が進んでいる一方、新築マンションは依然として高額です。新築と中古では供給構造や価格形成の仕組みが違うため、両者を比較すると市場の特徴が見えてきます。

2026年9月の新築マンションは23区平均1億3,940万円

不動産経済研究所が2026年10月20日に発表した首都圏新築分譲マンション市場動向によると、9月の東京23区の平均価格は1億3,940万円でした。

前年同月比では1.3％上昇しています。

一方、東京23区の発売戸数は409戸で前年同月比24.5％減。初月契約率は46.0％にとどまりました。

つまり、販売価格が高い水準にある一方、発売された物件が順調に売れているとは限らない状況です。

首都圏全体でも9月の発売戸数は1,142戸で前年同月比40.1％減。平均価格は9,552万円、初月契約率は50.4％でした。月末の販売在庫は6,775戸となり、4カ月連続で増加しています。

新築マンションの価格を押し上げる建築コスト

新築マンションの価格が簡単には下がらない背景には、土地取得費、建築資材、人件費などのコストがあります。

共同通信が報じた不動産経済研究所の2026年度上半期調査では、首都圏の新築マンション平均価格は1億1,494万円で、前年同期比21.1％上昇しました。発売戸数は6.0％減少しています。

資材価格の上昇や建設業界の人手不足による建築費の高騰が、価格を押し上げる要因として挙げられています。

高額な販売価格に買い手が追いつかず、供給も減っているという構図です。価格が下がりにくいからといって、購入需要が強いとは限りません。

新築と中古の比較で注意したいポイント

2026年9月の数字を単純に並べると、新築の東京23区平均は1億3,940万円、東京カンテイの中古70㎡換算価格は1億2,629万円です。

ただし、この2つの数字をそのまま比較して、新築と中古の価格差が1,311万円だと判断することはできません。

新築の平均価格は、その月に発売された物件の平均価格です。一方、東京カンテイの数字は中古マンションの売り希望価格を70㎡に換算したものです。専有面積や立地、築年数、物件構成が異なります。

さらに、実際の中古マンションの成約価格は、東京23区平均で7,405万円でした。

新築価格、中古の売り出し価格、中古の成約価格という3つの数字を分けて見ることが、2026年のマンション相場を正しく理解するポイントです。

【マンション価格下落の理由と今後】2027年に向けた市場の見通し

2026年の都内マンション価格が調整局面に入った背景には、複数の要因があります。ひとつのニュースや金利変動だけで説明できるものではありません。

理由1：住宅ローン金利の上昇で購入可能額が縮小

大きな要因のひとつが住宅ローン金利です。

日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.25％程度で推移させる金融市場調節方針を決定しました。

政策金利の引き上げは、金融機関の貸出金利や住宅ローン金利に影響します。とりわけ変動金利で住宅ローンを組む購入者にとって、今後の返済額が増える可能性は無視できません。

同じ年収、同じ返済負担率であっても、金利が高くなれば借りられる金額や購入できる物件価格は小さくなります。

都心6区のように物件価格そのものが高い地域では、この影響が購入判断に表れやすくなります。

理由2：高値で売り出した物件が売れ残りやすくなった

価格上昇が長期間続くと、売主は過去の高値事例を参考に売り出し価格を設定しがちです。

しかし、買主の予算には限界があります。金利負担も増えるなか、希望価格が相場と合わない物件は売却までに時間がかかります。

2026年9月の首都圏中古マンション在庫は50,450件で、前年同月比15.1％増加しました。成約件数が減る一方で在庫が増えていることは、売主側の価格調整が必要になりやすい環境を示しています。

理由3：投資需要と実需需要の違い

マンション価格を支える需要には、自分で住むための実需と、賃貸収入や売却益を期待する投資需要があります。

都心部では資産価値を重視する購入者も多く、住宅ローン金利や投資環境の変化によって需要が動きやすい傾向があります。

一方、実需中心の住宅地では、通勤・通学、生活利便性、子育て環境などが購入理由となり、投資市場とは違う価格形成が見られます。

東京カンテイのデータで都心6区と城南・城西エリアの月次変動に違いが出ていることも、地域ごとの需要構造を考えるうえで重要です。

2026年後半から2027年にかけての見通し

今後の都内マンション相場については、都心の高額物件を中心に価格調整が続く可能性があります。

特に、売り出し価格が周辺の成約価格より大きく高い物件や、購入希望者が限られる高価格帯の住戸では、値下げや売却期間の長期化が考えられます。

一方、駅近で管理状態が良く、生活利便性に優れた物件は、価格が調整しても需要が残る可能性があります。新築の建築費や土地取得費も、既存マンションの価格を支える要因です。

そのため、2027年に東京全体のマンション価格が一律に大幅下落するという見方には注意が必要です。

今後は、金利の動き、成約件数、在庫件数、売り出し価格の改定状況を継続的に確認することが、相場を判断するうえで欠かせません。

【プロの結論】住宅ローン金利と購入タイミングをどう判断するべきか

2026年のマンション購入で最も避けたいのは、価格が下がりそうだからという理由だけで購入を先延ばしにすること、あるいは価格が上がり続けるという焦りから予算を超えて購入することです。

重要なのは、相場の底を正確に当てることではなく、購入後の家計と物件の資産性を両立できるかどうかです。

2026年11月の住宅ローン金利を確認する

2026年11月4日時点の住宅ローン金利情報では、一部金融機関の新規借入向け最優遇条件で、変動金利はおおむね1.2～1.7％台、フラット35の代表的な条件では3.81％となっています。

ただし、これは各金融機関の表示条件に基づく目安であり、実際の適用金利は審査結果、借入割合、団体信用生命保険、優遇条件などによって異なります。

変動金利は当初の返済負担を抑えやすい反面、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は返済額を見通しやすいものの、当初の金利負担が高くなる場合があります。

金利を比較するときは、当初の返済額だけでなく、金利が1％上昇した場合や2％上昇した場合の返済額も試算しておくべきです。

購入を検討しやすい人

次の条件に当てはまる人は、2026年後半の価格調整局面を購入検討の機会として活用できます。

• 長期間住む予定があり、短期的な価格変動に左右されにくい人。
• 頭金や諸費用、購入後の修繕費用を確保できる人。
• 住宅ローン金利が上昇しても家計に余裕がある人。
• 周辺の成約価格を確認し、相場に見合った価格で交渉できる人。
• マンションの管理状態や修繕積立金まで確認できる人。

購入を急がないほうがよい人

反対に、次のような状況では購入を慎重に考える必要があります。

• 現在の低い変動金利でしか返済計画が成立しない人。
• 数年以内に転勤や転職、住み替えの可能性がある人。
• 物件価格の上昇を期待した短期転売を目的としている人。
• 管理費や修繕積立金を含めると月々の支出が家計を圧迫する人。
• 近隣の成約価格を調べず、売り出し価格だけで購入を決めようとしている人。

失敗しない物件選びの5つのチェックポイント

実際の購入では、次の5項目を確認しておきたいところです。

1. 直近の成約価格：同じマンションや近隣の類似物件がいくらで売れたかを調べる。
2. 駅からの距離：駅徒歩分数だけでなく、複数路線の利用可能性や通勤利便性を確認する。
3. 築年数と管理状態：長期修繕計画、修繕積立金、管理組合の運営状況を確認する。
4. 住宅ローンの耐久性：金利上昇を想定し、無理のない返済額を設定する。
5. 将来の売却可能性：周辺の人口動向、再開発、交通インフラ、賃貸需要などを確認する。

特に重要なのは、同じ駅でも徒歩5分のマンションと徒歩15分のマンションでは、将来の需要が異なることです。駅別の相場を見る場合も、駅名だけで判断せず、徒歩分数、築年数、専有面積、管理状況をそろえて比較する必要があります。

相場が下がったから買うのではなく、価格と住宅ローンの両方が自分の生活設計に合ったときに購入する。この判断基準が、価格変動の大きい市場での失敗を防ぎます。

【都内マンション相場2026年】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：2026年9月の東京23区の中古マンション相場はいくらですか？
A1：東京カンテイの70㎡換算価格は1億2,629万円です。前月比0.4％下落しましたが、前年同月比では25.5％上昇しています。これは売り希望価格を基にした指標です。

Q2：都心6区のマンション価格は下落していますか？
A2：2026年9月の70㎡換算価格は1億7,786万円で、前月比1.6％下落しました。5カ月連続の下落ですが、前年同月比では21.6％高い水準です。

Q3：多摩エリアの中古マンション相場はいくらですか？
A3：東日本レインズの2026年9月データでは、成約平均価格は3,740万円、成約㎡単価は55.29万円です。成約価格は前年同月比5.2％下落しました。

Q4：マンション価格は2027年に大幅下落しますか？
A4：大幅下落が確定しているわけではありません。金利上昇や在庫増加は下落要因ですが、建築費や土地取得費の高止まり、駅近物件への需要などは価格を支える要因です。地域や物件によって異なる動きが予想されます。

Q5：都内マンションは今買うべきですか？
A5：長期間住む予定があり、金利上昇を想定しても無理なく返済できるなら、価格調整が進む物件を検討する余地があります。購入前には周辺の成約価格、管理状況、修繕積立金、将来の売却可能性を確認しましょう。

まとめ：2026年の都内マンション相場は地域差と購入条件で判断する

2026年9月の都内マンション相場は、東京23区の70㎡換算価格が1億2,629万円、都心6区が1億7,786万円となり、都心部を中心に価格調整が続いています。

東日本レインズの成約データでも、首都圏の中古マンション成約件数は前年同月比22.7％減、在庫件数は15.1％増となりました。売り手の希望価格と買い手の購入可能額との間に、変化が生じていることが分かります。

ただし、23区と多摩、都心6区と城南・城西では価格の動きが異なります。新築マンションも建築費の高騰などを背景に高価格を維持しており、東京全体が一斉に値下がりする状況ではありません。

これから購入する人は、70㎡換算価格だけでなく、東日本レインズの成約㎡単価、成約件数、在庫件数を組み合わせて判断することが大切です。

2026年後半から2027年にかけては、金利上昇への対応力と物件ごとの資産性が、購入判断を左右する重要なポイントになります。

マンション価格の底値を当てることよりも、長期的に無理なく住み続けられる価格で、管理状態の良い物件を選ぶこと。それが、変化する都内マンション市場で後悔しないための現実的な購入戦略です。

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主な調査・統計資料

- 東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」2026年9月分（2026年10月22日公表）
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ」2026年9月度（2026年10月13日公表）
- 株式会社不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」2026年9月度（2026年10月20日公表）
- 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年10月30日公表）
- 2026年11月住宅ローン金利調査（2026年11月4日更新） （出典: 都内 マンション 相場（Yahoo!ニュース））